南京中医药大学公共物业管理与考核办法
发布时间:2015-07-11 浏览次数:

为完善学校公共区域物业管理,推动后勤物业管理制度化、规范化建设,现结合公共物业管理特点,特制定管理和考核办法如下:

一、凡经招标或其他形式受托,承担教学楼、行政办公楼、图书馆、单身宿舍等楼宇物业管理的乙方单位均须执行本办法。

二、各受托的公共物业管理单位重在抓好日常管理和服务工作。

1、根据招投标文件和工作实际,制定切实可行的内部管理制度,如安全管理制度、设施设备管理制度、卫生保洁管理制度、水电使用管理制度、服务承诺等,在完善制度的前提下提高服务水平。

2、完善内部检查、奖惩、考核机制。各物业单位对所属各类人员分工明确,职责到人,每日检查有记录,考核有等级,奖惩分明,以促进物业管理工作到位。

3、保证管辖的学校资产、设备完好无缺。在托管期间要按规定做好房屋及各类设备设施的日常维修工作,对出现的超出日常维修(或合同规定)以外的问题,应及时以书面形式上报甲方,并制定相应解决办法的建议。对师生提出物业管理范围内的报修项目要在最短时间内解决。不得将房屋、设备、设施出租(借)、转移和改变用途。

4、在认真履行合同条款和投标书所做的相关承诺外,应根据甲方的管理需要及时有效地调整工作重点和工作内容。物业单位应重视水电管理,在确保正常供水供电的前提下,对所辖区域加强日常巡视,杜绝长明灯、长流水现象。采取切实可行措施节水节电,把水电消耗降低到最低点。待水电管理基础设施到位后,学校将适时出台量化指标管理办法,量化指标另定。

三、考核采取日常考核与合同期总体考核相结合,后勤与资产管理处(甲方)组织考核与师生评价相结合,定量考核与定性考核相结合的办法。合同期考核结果由日常考核和合同期满(或年度)总体考核两部分组成,其中日常考核占60%,年度总体考核占40%。

(一)、日常考核(满分100分)

1、月考核的平均分即为日常考核得分,每月得分在80分以上(含80分),全额支付物管经费;得分在75—79分,则扣除当月物管经费2%;得分在70—74分,则扣除当月物管经费5%;得分在60—69分则扣除当月物管经费的10%;得分低于60分,则扣除当月物管经费的20%。扣款在合同规定的第一和第二次付款执行。

2、因乙方服务不得当,服务行为不规范,违反甲方管理制度等原因,引起服务对象投诉,影响工作和产生负效应,甲方将视影响大小每次扣除乙方物管经费500元—1000元。

3、对乙方日常服务工作中存在的问题,甲方将以书面形式下达整改通知书,要求乙方限期整改。如乙方未按要求整改到位,甲方将视具体情况扣除乙方服务经费500—1000元。

4、因管理不善造成教学事故、火灾等重大事故,影响教学和学校日常工作,甲方将视情况扣除乙方当年物管经费5000元,并追究事故责任。

(二)、合同期总体考核(满分为100分)

合同期总体考核由甲方考核和师生评价两部分组成,其中,甲方考核占40分,师生评价占60分。

1、师生评价。甲方向服务对象发放民意调查表,对乙方服务工作进行随机调查,如基本满意率在80%以上(含80%),得60分;如满意率低于80%,每低于一个百分点则扣除2分。

2、甲方考核。由学校领导、甲方和学校相关职能部门对乙方每个合同年的服务工作进行总体评价。如基本满意率在85%以上(含85%),得40分;如满意率低于85%,每低于一个百分点则扣2分。

(三)、合同期考核(满分100分)

1、乙方合同期考核分=日常考核分×60%+总体考核分×40%。

2、合同期考核分在90分以上(含90分)给予3000至5000元的奖励;在80分以上可进入下一轮投标或续标。考核分低于80分将取消参与物业的下一轮投标资格。

四、考核办法

1、日常考核:每月进行一次,由后勤与资产管理处组织人员具体实施。

2、师生评价:每季度进行一次,由后勤与资产管理处向师生和相关部门发放考核评价表。

3、甲方考核:每一个合同年结束前进行一次,由后勤与资产管理处牵头,相关职能部门参加进行总体评价。

五、本文下发后以前相关考核办法不再执行。本办法解释权在后勤与资产管理处。


附件:1、《公共物业管理服务日常考核标准》

     2、《公共物业考核评价表》



南京中医药大学

2006年10月12日



公共区物业服务日常考核表

项目

内容与检查考核标准

分值

100

得分

主要存在问题

20

1、有健全和完善的安全管理制度和切实可行的安全管理措施,并且上墙公布。

2



2、安全管理组织健全、责任按级负责、层层落实到岗,各级岗位人员的安全责任明确。

1


3、有规范、完整、系统、可行的灭火及应急预案。

1


4、定期对员工进行消防、教学、水电等设备设施的操作、维修技能和紧急事件应急处置能力培训,不断提高设备设施操作、维修技能和准确快速的紧急事件应急处置能力。

3


5、电梯、火灾报警系统及消防设施须按规定进行安全操作。

1


6、做好楼内及所属辖区治安管理工作。对楼内及周边辖区实施24小时安全巡逻检查,发现报警或异常情况立即前往现场察看,如有案件立即报保卫处值班室或向“110”报警,并注意保护现场,杜绝和防范设备设施被盗、人为破坏等治安事件发生。

2


7、做好楼内及所属辖区内的消防设施运行、维护、巡查等工作。发生火警立即向保卫处值班室和“119”报警,并紧急启动《应急疏散预案》程序,快速组织引导师生有序地安全转移、积极主动地组织扑救和保护好现场,确保设备设施运行正常和师生安全。

2


8、做好楼内各进出大门的管理工作。科学安排各大门的开关时间,楼内和所属辖区内严禁闲杂人员和商贩进入。

2


9、定期不定期地做好教学楼及周边教学辖区水电运行的巡查与维护等管理工作。发现问题及时整改或报告相关部门,并按甲方要求按时整改落实,及时消除可能存在的安全隐患,确保水电设施运行安全可靠,有效杜绝电触、淹水、损坏设备等事故发生。

2



10、做好辖区内的车辆管理工作。引导自行车和机动车辆按指定区域停放,做到停放有序、整齐。确保所属教学辖区内的道路畅通、环境整洁。杜绝乱停乱放等现象。

2


11、做好所属辖区内的安全巡查工作。发现协议范围内存在问题,当日整改落实;协议范围以外存在问题立即上报相关部门,并按相关部门要求,按时整改落实。若对存在问题既不整改落实又不报告,被举报经查实或检查发现的,一次扣1分。

2


20

1、有健全和完善的楼内及辖区内资产管理制度和切实可行的管理措施。并且上墙公布。

2



2、配备有足够数量和具有相应操作维修资质的人员,确保设备设施得到适时维护保养。

2


3、做好室内消火栓、火灾报警系统及其它消防器材的日常检查与维修保养工作。并对消火栓、火灾报警系统的性能进行定期试验和检测,发现问题及时维修或按规定报修。

5


4、做好楼内设施设备的检查与维修维护工作。保持设备设施的正常运行与使用,杜绝人为损坏、丢失与被盗。

3


5、做好楼内及所属区域内的用水用电管理工作,按规定时间开启与关闭,厕所、走道等公共部位做到人走灯关、水断。杜绝长明灯、长流水等现象。

5


6、定期进行楼内及所属区域内相关设施设备台帐核对,做到数据准确、帐物相符;对日常巡查中发现的问题,协议内的当日落实、协议外的及时上报相关部门并按相关部门要求按时落实;认真做好日常巡查维修和对帐记录,记录应内容准确、要素完整、规范。

3


35

1、有健全和完善的卫生保洁管理制度和切实可行的管理措施。

2



2、每天卫生保洁做到地面光亮干净无杂物、污迹、痰迹,洁净无灰尘,墙面、顶棚整洁干净,门窗清洁干净、玻璃光亮透明无污迹。

6


3、对楼内及所属区域内的走廊地面、楼梯、扶手、栏杆、台阶等公共部位实行不间断的循环保洁。垃圾筒内的垃圾每日清理;楼内墙面适时除尘清洁。保持地面、楼梯、台阶整洁干净、无痰迹、污垢、杂物与卫生死角,扶手、栏杆光亮洁净、无明显污迹;楼内墙面干净、无“墙壁文化”等污迹;垃圾筒内的垃圾无外溢、周围无垃圾。

6


4、做好盥洗间、厕所不间断的循环卫生保洁工作。做到洗手液配备无断档;室内空气清新无异味;镜面光亮、明净无污迹、水迹;地面、台阶干燥整洁、无脚印等污迹;墙面、顶棚干净无蜘蛛网;盥洗池、盥洗台、洗面盆、便器、便池等清洁干净、无污垢、痰迹、发丝杂物;玻璃干净明亮、无灰尘、斑点、水迹手印;盥洗间、厕所内无“厕所文化”。

6


6、做好门厅、开水间等公共部位的卫生保洁工作。做到地面干净光洁、无脚印、痰迹、杂物、烟头等;门窗玻璃透明干净、无灰尘、手印等污迹;墙面、柱面、顶棚等部位整洁干净无污迹、蜘蛛网和“墙壁文化”;开水炉及周边清洁干净、无水垢污迹与水迹。

6


7、做好所属区域广场、道路、水景设施及停车场的卫生保洁工作。做到地面干净卫生无杂物;墙壁整洁无“涂鸦”;设施干净无污垢。

6


8、做好雨雪天气过后所属区域的卫生保洁工作。保持道路及地面干净无积水与积雪。

3


15

1、对师生或相关部门反映的问题必须态度热情地诚恳接待受理。属范围内或自身失误造成的问题,首先谦虚诚恳地向用户道歉、在承诺的时限内整改落实,范围外问题及时上报相关部门和耐心细致地做好解释工作,并在承诺的时限内回复,认真做好记录。

3



2、面对师生服务时应做到待人文明礼貌、服务热情周到,迎送客人要有问候、致谢声,工作出现差错或失误时要诚恳致歉。为师生营造一个温馨和谐、轻松愉快的育人环境。

2


3、工作中遇到矛盾时做到礼貌待人、态度和蔼、克已忍让、耐心说服、化解矛盾。

3


4、积极主动地为师生提供力所能及热情周到服务。遇事不推诿延误,落实首问负责。

3


5、做好投诉受理、处理和服务回访工作。日常服务工作中,不断加强与师生之间的沟通联络,定期举行意见征询和服务回访,了解收集师生的愿望、需求信息和日常服务工作中存在问题,对师生的投诉处理及时、方法适当,尽可能地满足师生的合理需求。

4


人员

值班

管理

10

1、有健全和完善的教学服务接待值班室、值班电话、管理制度、岗位职责和值班人员。

1


2、做好各类人员的日常管理工作。上岗时应做到挂牌上岗、着装统一,坚守岗位、严守纪律,工作认真、服务周到、态度热情。杜绝迟到早退、脱岗、闲聊等不良现象。

3



3、值班员值班时必须严格遵守值班、巡查、交接等管理制度。认真做好值班、交接班、日常巡查、设备运行维修等记录,记录应内容准确、要素完整,分类规范、整理建档。

3


4、对师生的合理性建议与要求应及时安排整改落实或上报相关部门,并按相关部门的要求按期整改落实;对不能立即整改落实的事项应耐心细致、态度热情地做好说服与解释工作,并按承诺的时限整改落实。

若对师生的合理性建议与要求既不整改落实报告又不做好说服解释工作的,被师生举报经查实或经检查发现的,每次扣2分。

3



1、乙方因管理不善造成人员伤亡、设备设施严重损坏、火灾等重大安全责任事故的。

-10


2、在学校组织的专项检查中发现有不符合物管服务协议内容标准要求的重大问题。

-5



3、乙方擅自将物管服务协议责任转让给第三者,被用户举报查实或甲方检查发现的。

-5


合计

注:1、考核满分为100分;    2、分值100中不含(其它项目内容)中的扣分部分。







公共物业考核评价表

各位师生:

请您对­­­­___________物业公司在__________区域(时间:    )物业服务中的情况给予客观公正的评价,并将评价表及时反馈给发放部门。

谢谢您的支持与合作!


项目

评价选项

满意

基本满意

不满意

管理服务

在本物业安全感如何




对管理员工作的评价




对管理员服务态度的评价




对管理员礼仪规范的评价




设施设备管理




维修服务

公共设施设备完好情况




接报修处理的及时情况




现场维修的文明施工情况




维修工作质量




报修服务的满意程度




清洁绿化

清洁卫生评价




绿化、保洁




清洁人员文明礼貌




填表人部门____________        签名:___________        日期:______________